林建甫：居住正義，看看德國想想台灣20160517

[中國時報]20160517

林建甫(台灣經濟研究院院長、台灣大學經濟系教授)

財政部最近公布稅收統計，今年前4個月土地增值稅大減33%，創近4年新低，很多人怪罪是政府打房造成的。台北市長柯文哲都表示，「打房的戰略是不對的…，台北市住宅自有率達到7至8成…，只要房價打對折，我的民調一定掉一半，因為民眾資產減少一半。我的房價政策，只是要讓房價釘住，不要漲就好。」這些似是而非的觀念及如何解決居住正義的問題，值得討論。

首先，土增稅大減是因為交易量大幅萎縮造成的。過去房市大漲，交易熱絡，造成泡沫越吹越大。雖然稅收大增，但其實那是不正常的。現在因為實價登錄、房地合一，模糊被搓破，哄抬亂漲的獲利空間不再，加上老人化、少子化，未來空屋一定無法消化。高達15倍左右的房價所得比，讓年輕人買不起房，中產階級換不起房。房價不降到合理程度，連剛性需求都無力滿足。因此房市冷凍，交易量萎縮。現在是再平衡的過渡階段。

很多事業有成的人認為，年輕人不要只想住蛋黃區，過去他年輕的時候也都是住郊外。可是現在捷運拉到哪裡，房子就被炒到哪裡，房價已經漲翻天。憑良心講，現在連台北市蛋白區或新板蘆（新莊、板橋、蘆洲）的房價都令人望塵莫及。只有林三淡（林口、三峽、淡水）還沒有捷運的地方才有像樣的價格。社會上大部分的人就是為了一個殼，拚命一輩子。大部分的薪水都被房貸吸乾，無力做其他消費。這也是年輕人認為「居住正義」蕩然無存的根本原因，因此只好、只能追求小確幸而無鴻鵠之志，社會就難以進步。

如何實現居住正義？政府應讓房價盡速合理化，另外要完善制度可以借鏡德國三大政策經驗：「良性的產業定位」、「充分的住房供給」及「抑制投機的制度」。

首先，德國政府將房地產定為「社會福利性質的服務型產業」。住宅與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環。買得起房、租得起房視為人民的基本需求。政府不講房地產是經濟的火車頭，房地產對經濟的貢獻也僅占8%左右。對比台灣的11.5%，比重明顯較高。

其次，德國房市供給穩定，政府有專門為中低收入家庭打造的保障住宅。德國住宅供給可分成四大部分，除了營建商、私人自建房、政府建公宅外，還比台灣多了合作社共同建房，即由低收入家庭共同集資建房，並且政府給予稅收、低利貸款等多方面的支持。目前德國的合作社共同建房占每年新建住宅的比例已經超過30%。

除此之外，德國租屋市場也是有控管。地方政府與產業協會依法訂定「合理房租」，房租不得漲超過20%，否則就是違法。同時房東不能任意調漲房租，也不能隨意終止租房合約，也明文禁止二房東及欺詐中介，維持了良好的租房市場秩序。德國的住宅自有率大約只有40%左右，有接近6成的民眾選擇租屋，其中年輕人租屋的比重高達77%。即使德國的房價比台北便宜很多，也不願意當房奴，降低生活品質。

第三，德國政府如何抑制投機炒作？除了每年的持有成本，買賣不動產需繳納土地購買稅及資本利得稅外，如果購屋10年內出售的獲利要被課15%以上的「投機稅」。賣方不能任意開價，如果售價超過基準價20%，將遭受最高5萬歐元的鉅額罰款；若超過50%，除了罰款還可能面臨3年徒刑。這些制度都讓市場中的投機者知難而退。

綜觀上述，「打房」不一定是最佳的政策，但德國的住宅政策值得新政府參考。唯有從全面完善住宅制度，才能由根本實現居住正義。