林建甫：炒房養地，候選人應提解決對策20151215

[中國時報]20151215

林建甫(台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授)

兩黨總統或副手的候選人買賣土地或軍宅被對方窮追猛打，雖然合法，但被以最高道德標準檢驗，攻擊不「當」得利。我無意對兩者加以評論，只是覺得為何養地、炒房可以獲得暴利？什麼有眼光，投資神準，這些溢美之詞背後都是經濟學的尋租（rent seeking）行為，也凸顯我國房地產稅制的不健全。亡羊補牢建立好的制度，應是國家未來領導人必須重視的問題。

自古財富分配不平均是造成社會動亂的最大因素，所謂「富者良田千畝，貧者無立錐之地」，醞釀農民起義，造成革命，於是改朝換代。國父孫中山先生當年憂心房地產炒作，造成貧者越貧、富者越富，因此提出「漲價歸公」的理論。據此我國的憲法第143條第3項訂明：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」

因為稅制不健全，產生套利空間。我們必須去區分土地價值、房屋價值，才能去課土地增值稅、地價稅、房屋稅。如何區分？不是依照市價，而是人為設定的公告地價當成土地稅的稅基、公告現值當成土地增值稅的比較基礎，房屋評定現值來當成房屋稅課稅的依據。

買賣土地、房屋的財產交易所獲得的利潤，照理講應併入綜合所得稅，因為政府一向不重視，也推拖沒有資料，因此導致買賣的實價、利潤不能被當成課稅的基礎。而上述公告地價、公共現值、房屋評定現值的認定則是經由地方縣市相關委員會的討論決定的。可是這些委員會常受到政治因素及特定團體的干擾，讓價值嚴重偏離市價，造成我國不動產稅負偏低，成為炒房產者的天堂。

其中，在1954年制定「實施都市平均地權條例」時，土地增值稅率最高達100%，但其後的歷次修法將最高稅率往下修至80%、60%。最近一次是在2002年更下修稅率至40%，理由是當時不動產市場低迷，為刺激景氣。土地增值稅不是原來的為了漲價歸公，而是變成是救市良方。然而此後的房地產牛市中，房價高漲，卻沒有回復原來稅率。

房屋稅其稅率依法定使用情形而有不同，介於1.2%至3%。但其評定現值的依據：房屋標準價格，由地方政府不動產評價委員會每3年評定一次。然自71年迄今未曾調整，故目前課稅現值遠低於市價。

另外，本來地價稅是國家向擁有土地者逐年收取地租，而使其得以使用土地權利之意。因為每年要繳交，可以成為炒作的成本。地價稅基本稅率為1%，另依土地編定及使用情形適用優惠稅率，例如自用住宅千分之二、工業用地千分之十、公共設施保留地千分之六。看似合理的稅率，背後的稅基卻大有問題。一般估計，公告土地現值約占市價5成上下，而公告地價更僅占公告土地現值的25%。

房、地的價格、訊息不透明，擁有特殊壟斷性訊息，就可以低買，而低稅率與低稅基的運作，使得投機的人藉低持有成本之利，取得更多房、地卻不高度利用。養地、養房比養車還要便宜，實在是荒天下之大稽。甚至在社會上還出現「典藏」房地產等荒謬的行為，但典藏之後漲價就可以賺大錢。

好不容易，經過這幾年的努力，我們有了實價登錄。雖沒有準確到個別房地產，但有了區段訊息，也讓交易透明化，不容易再被哄抬，上下其手。我國明年房地合一稅上路，也會讓炒作者付出更高的成本。但制度上還是有很多的漏洞及問題。總統候選人應對相關問題提出政見，進行改革。

例如改革地方縣市相關委員會的地價房價決定。引進大數據的科技，結合計量經濟及空間資訊技術，建立房地估價的正常機制。而近期地方政府公告地價將陸續進行審議，要求地方政府盡速調高公告地價向市價趨近。提高炒房養地的成本，彌補制度的缺陷，讓國家社會健全運作。