[工商時報]戴肇洋:別讓居住正義願景陷入進退維谷2022-04-23

專家傳真－別讓居住正義願景陷入進退維谷

2022/04/21 工商時報 戴肇洋台灣省商業會顧問

去年以來，由於物價不斷飆漲，政府為能減輕租屋民眾生活負擔，3月31日行政院通過「300億元中央擴大租金補助專案」，為期一年。雖我們樂見政府體恤租屋民眾負擔，將政策對象是在照顧弱勢的租金補助放寬申請門檻，以及增加補助預算，同時提高房東租金所得免稅額度，或是享受優惠自有住宅稅率，但卻又無法忽略其背後正在反映，過去六年以來所推動的居住正義願景似乎陷入進退維谷困境。

回顧國內房屋市場於SARS疫情衝擊後，在貨幣寬鬆、利率偏低及儲蓄偏高等因素助長下，雖呈現前所未有榮景，但薪資卻又持續停滯，使得經濟弱勢族群更加不易購屋。因此，政府從2010年4月起透過官民合作分享模式推動合宜住宅政策，先提供公共閒置土地賣給民間廠商興建合宜住宅之後，再以低廉的價格售給經濟弱勢民眾，替代過去以來政府所主導興建的國民住宅。

雖合宜住宅政策立意良好，但卻又衍生許多負面效應。亦即政府若要透過合宜住宅政策協助經濟弱勢族群購屋，則需讓其售價更低廉於週遭之房價；然而，由於需求遠超過於供給，必須採取抽籤決定哪些民眾優先取得承購，一旦抽中，除了馬上可以獲致價差利得之外，俟禁售期間（例如五年）結束後轉售，其利得從數成到一倍，此種「套利」過程，與過去國民住宅政策存在的問題，如出一轍，更是與落實居住正義之方向，背道而馳。

另一方面，政府不論是興建國民住宅或合宜住宅出售，必須持續尋找較適合的公共土地；然而，土地資源具有稀有與無法成長特性，使得政府在日益不易取得適合土地資源下，讓掌握解決居住問題的籌碼，極易因公共土地不斷減少而循環歸零，最後造成無以為繼地步。

2016年5月政權再度輪替之後，為了落實居住正義願景，避免重蹈過去國民住宅或合宜住宅政策覆轍，政府特別規劃「安心住宅計畫」，同時實施包括：杜絕炒作房價、健全租屋市場及8年興建20萬戶「社會住宅」等「房市三箭」作法，希望能夠保障經濟弱勢族群「安身」權益；其中，最受到民眾期待的莫過於落實居住正義的社會住宅政策。

然而，檢視六年之後社會住宅政策，卻又發現再度跳票。依據內政部社會住宅網頁資料顯示，截至今年2月為止，包括興建中及待開工的社會住宅僅有56,849戶，甚至將內政部「包租代管」累計的3萬3千戶住宅一併計算入加以美化，仍然不及10萬戶。此與OECD國家社會住宅數量占該國全體住宅存量的比重比較，例如：歐盟7.5％、荷蘭34.1％、香港30.4％、丹麥21.4％、英國16.7％、南韓8.9％，遑論星國高達八成。

上述數據顯示，長期以來政府推動社會住宅政策步調相當遲緩。其中，除了社會住宅政策以「只租不賣」的基本原則，難讓租屋民眾享受房價上揚所獲致的資本利得，以及在民眾「有土斯有財」或「有屋始成家」根深柢固思維下，更是不易受到青睞之外，如果這些社會住宅位置於「蛋黃」偏遠的區域或交通條件較差，一旦其出租狀況不佳所帶來的資金成本壓力，更是讓政府主管部門淪為民意代表質詢指責之焦點。

無庸置疑，政府在推動社會住宅政策上，必須以永續發展為前提，同時以兼顧經濟弱勢族群安身為目的。雖社會住宅只租不賣「缺點」，使得租屋民眾無法獲致房價上揚所帶來的資本利得；但落實居住正義，是政府無法推卸之責任，至於是否享受資本利得，其實並非是政府的考量。亦即政府若要落實居住正義，則需加強盤點整合公共資源，配合都市計畫增加興建社會住宅，在某一期間（例如十年）內，以更低廉於市場的租金提供經濟弱勢族群居住，甚至透過稅制優惠鼓勵其藉此儲蓄購屋。

畢竟，政府經費來自全體民眾納稅，與其每年任意浮濫砸錢編列300億元從事租屋補助，成為後代子孫債務，不如將公共資源投入興建可以永續經營的社會住宅，或者提撥部分預算作為補助經濟弱勢族群儲蓄購屋所衍生的貸款需求。此外，在住宅政策調整上，除了提高容積獎勵之外，延長稅制優惠期間，吸引民眾參與推動都市危險老舊建築更新，藉此增加住宅供給，進而抑制房價飆漲，如此始能真正達到落實居住正義願景。